Kira Gelirlerinin Beyanı

Mesken (konut), iş yeri, arsa, arazi, motorlu araç ve hakların kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelirler kira geliridir, Gelir Vergisi Kanunundaki adıyla Gayrimenkul Sermaye İradıdır. Bu geliri elde edenler belirli koşullarda yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan ederler. Gelirin 12 aydan az sürede elde edilmesi bu gelirin beyana tabi olma durumunu, istisna ve beyanname verme sınırını değiştirmez. 2025 yılında tahsil edilen cari yıl veya önceki yıllar kirası beyana tabi kira geliri kabul edilir. Peşin tahsil edilen sonraki yıl kirası ise sonraki yıl geliri kabul edilir ve sonraki yıl beyannamesinde beyan edilir. 

Mesken (konut) kira geliri istisnası:

Konut kira gelirlerinde 2025 yılında 47.000 TL altında kira geliri bulunan kişiler beyanname vermez. Mesken kira geliri istisna 2025 yıl için 47.000 TL,  2026 yılı için 58.000 TL’dir.  Bu tutarın üstünde kira geliri elde edenler beyanname vermek zorundadır. Bu istisna sadece konut olarak kiralamalarda geçerlidir ve bir kişinin sahip olduğu tüm konut kira gelirlerine tek seferde uygulanır.

Vergi mükellefiyeti bulunanlar (ticari, mesleki, zirai faaliyet bulunanlar) ile diğer kazançları (ücret, kira, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar elde edilmesi durumunda) toplam 2025 yılında 1.200.000 TL‘yi aşanlar konut istisnasından yararlanamaz. 

İşyeri kira geliri beyanname verme sınırı: 

Kiracının vergi mükellefi olduğu ofis mağaza depo gibi yere işyeri kabul edilir. İşyerlerini kiraya verenler net kira gelirlerini ve kiracının beyan ettiği kesintiyi(stopaj, tevkifat) toplayıp brüt kira gelirlerini bulmalıdır. Bulunan bu brüt tutar 2025 yılında 330.000 TL’den düşük ise beyanname verme sınırını aşmadığı için beyanname verilmez.  Tevkifata tabi gelirlerin beyanname verme sınırı 2025 yılı için 330.000 TL, 2026 yılı için 400.000 TL’dir. Beyanname verme sınırı kesintiye tabi kira, kar payı gibi gelirlere bir kişi için topluca tek seferde uygulanır. 

Konut ve işyeri kirasının birlikte elde edilmesi:

Konut kira geliri için diğer kazançlarıyla birlikte 1.200.000 TL’yi geçmiyorsa konut kira istisnasını sadece konutların gelirine tek seferde uygulayabilir, buna ilave olarak işyeri kira geliri beyanname verme sınırını geçmiyorsa işyeri kirasını beyan etmez, geçiyorsa ayrıca işyeri kirasını da toplayarak beyan eder. 

Hisseli konut veya işyerlerinin durumu:

Bir konut veya işyeri için birden çok ortak/hisse varsa her kişi kendine düşün paya göre kira gelirini beyan eder. Kişilere tanınan konut istisnasından kişiler ayrı ayrı yararlanabilir. Yine aynı şekilde işyeri kira geliri elde edenler de kendi hissesine düşen geliri beyanname sınırına dikkat ederek beyan eder. 

Kira tahsilatlarında banka zorunluluğu:

Kira tahsilatlarını bankadan gerçekleştirmeyen kişilere %10 özel usulsüzlük cezası kesilir. Hisseli kiralamalar ortak hesaba yahut hissedarlardan birinin hesabına yatırılabilir. Bankadan ödeme zorunluluğuna aykırı davrananların ödemeyi takiben 5 iş günü içinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmez.

Yabancı para kira tahsilatı: Tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak hasılat kabul edilir.

Kira gelirlerinden giderlerin düşülmesi:

Kira geliri bulunan kişiler beyanname aşamasına ya belgelerini dayanak gösterip gerçek gider yöntemini seçer yahut belge aranmaksızın gelirlerinden %15 götürü gider hesaplayıp hasılattan indirirler. Götürü gideri seçenler iki yıl bu yöntemden dönemez. Gerçek gider yöntemini seçen kişiler bu giderlerinden istisna olan gelirlerine isabet eden tutarı indiremez. Hakları kiraya verenler ise götürü gideri seçemez. Ödenen aydınlatma, ısıtma, idare, sigorta, kira geliri elde edilmiş konut dışındaki mal ve hakların borçlanma faizleri, konut olarak kiraya verilen konut için iktisap bedelinin %5’i (bu gider 5 yıl uygulanır, 2021 ve sonrası edinilen konutlara uygulanabilir), ödenen harçlar, ayrılan amortismanlar, ısı yalıtımı, enerji tasarrufu harcamaları, değer artırmayan onarım giderleri, bakım giderleri, kiralanan mal ve hakkı kiraya verenlerin kira ödemeleri, sahibi bulunduğu konutu kiraya verenlerin ödediği kira bedelleri, sözleşmeye dayalı tazminatlar Gelir Vergisi Kanunu 74. Maddede indirilebilecek gider olarak sayılmaktadır.

Beyannamede bildirilen gelirden diğer indirimler:

Kişinin kendisine, eşine ve çocuklarına ait beyan edilen gelirin %15’ini aşmayan hayat sigortası primlerinin %50si ile şahıs sigorta primleri, beyan edilen gelirin %10’unu almayan eğitim, sağlık harcamaları ve çeşitli bağışlar, gıda bankacılığı yardımları gibi Gelir Vergisi Kanunu 89. Maddesinde sayılan ödemeler beyanname üzerinden diğer indirim kalemi olarak bildirilerek indirilebilir.

Vergi oranı ve ödeme süreleri:

Vergi beyannamesinde kişinin varsa ticari, zirai, mesleki faaliyet kazançları ile gayrimenkul sermaye iradı (kira), menkul sermaye iradı, ücret, arızi ve değer artış kazançları toplanır.  

Toplam gelirden (brüt gelirden) varsa istisnalar, giderler ve indirimler düştükten sonra vergiye tabi gelir (matrah) bulunur. Vergiye tabi gelire; 158.000 TL’ye kadar olanlar %15, 330.000 TL’ye kadar olanlar %20, 800.000 TL’ye kadar olanlar %27, 4.300.000 TL’ye kadar olanlar %35, 4.300.000 TL’den fazla olanlar %40 oranında artan oranlı vergi tarifesi uygulanarak ödenecek vergi hesaplanır. Hesaplanan Yıllık Gelir VergisiMart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenebilir. 

İşyeri kira gelir bulunanlar hesaplanan bu vergiden kiracının kiradan kesinti yapıp beyan ettiği tevkifatı düşerek kalanını öder. Tevkifat hesaplanan vergiden fazla ise vergi iadesi için müracaat edilebilir.

Dar mükellefiyet durumu: 

Yabancılar, gurbetçiler, ikametgâhı bulunmayanlar, memlekette 6 aydan az kalanlar dar mükellef kişilerdir. Bu kişiler işyeri kira gelirleri için beyanname vermez. Konut kira gelirleri için beyanname verir. 

Beyanname nasıl verilir:

Dijital vergi dairesinden, cep telefonundan, hazır beyan sisteminden veya vergi dairelerinden beyanname verilebilir.

Beyanname zamanı: 

Yıllık gelir vergisi beyannamesi Mart ayı içinde verilir.

Beyanname verilmemesi ve ödenmemesi: 

Kişilerin gelirlerini tam ve zamanında beyan etmemesinin tespiti halinde, vergi istisnalarından faydalanılmaz. Zamanında beyan ve tahsil edilemeyen vergiler; vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte cezalı olarak ödenir. Ancak kişi her halükarda vergi incelemesine başlanılmadan, takdir komisyonuna sevk edilmeden, vergi dairesinin ıttılaına girmeden, kanuni süresinden sonra pişmanlık talepli olarak gelirini kendiliğinden beyan edebilir.  

02.03.2026

Muhammet AKDERE

Yeminli Mali Müşavir